物企“染红”｜封面文章
文/乐居财经 徐酒眠
在地产江湖，奥园的郭梓文与旭辉的林中相差4岁，而他们各自创业的起点也正好相隔了4年。
一个发轫广州，一个从厦门出发，颇为默契的选择了组建“兄弟连”携手打江山。高楼层层筑起，他们始终坚持着“兄弟不分家”。
房地产行业迈入变革与分化的时代，风大浪急，奥园与旭辉被卷入漩涡。努力寻求“自救”过程中，去年12月，郭氏两兄弟与林氏三兄弟都决定“割肉未来”，不约而同选择了以较为特别的方式——发布招标文件，出售旗下上市物企的控股权。
时间进度条拉入到2023年2月，郭、林两家抛售物业股份的事宜都还没有披露实质进展。但各种猜测满天飞，入主奥园健康的“对象”，一说是山东国资，一说是一家广东本土的国企；而华润万象生活、金茂服务两家央企上市物业，则是被传上过旭辉永升服务的谈判桌。
“官宣”未至，不过它们各自传闻中的几个买主身份颇有意思，都集中在了央、国企阵营。奥园健康的招标文件中，明确点出了“国资”身世要求，但旭辉控股其实并没有对永升服务的潜在投标人设置门槛。
不过，房地产市场大动荡，过去凭借高负债、高杠杆模式发展的民营房企迅速出清，相对稳健的央、国企开始站上行业中央舞台。一方面，“国进民退”大趋势下，民营企业对挤入红色阵营的意愿表现更加强烈；另一方面，眼下的市场环境，央、国企更具备出手的底气。
据此而言，旭辉永升服务也传出国资背景的竞标对象，也在情理之中。
“染红”上岸
引入国资股东，奥园健康与旭辉永升服务都还没有落锤定音。但在此之前，其实已经有数家民营物企成功“染红”上岸。
据乐居财经《物业K线》不完全统计，近两三年来，至少有6家民营房企将旗下物业公司卖给了央、国企，包括阳光智博服务、伯恩物业、禹洲物业、中南服务、祥生物业，以及红星物业。
这6家民营物企股权被出售，无一例外都是因为原民营企业股东遭遇了流动性危机，急需变现“补血”。
其中，除了红星物业之外，其余5家物企都曾有过明确的赴港IPO计划流露，阳光智博服务递交了招股书，禹洲物业、中南服务、祥生物业递表后甚至已经拿到了港交所的“入场券”。
这6家民营物企的买家分别是深圳国资委旗下的万物云，国务院国资委旗下的华润万象生活，以及隶属财政部的远洋服务。三个买家不仅根正苗红，且均为上市公司。因此，这6家民营物企被卖，除了股权“染红”之外，也算是曲线登陆了资本市场。
此外，今年初完成上市的润华服务，在IPO过程中引入了济南市的政府部门作基石投资者“背书”。
通过济南槐荫城建投资集团，济南市槐荫区发改委最终认购润华服务合共2647.8万股发售股份，相当于紧随全球发售完成后公司已发行股本总额约8.7%，及全球发售项下发售股份数目约35.3%。
物业资本市场趋冷，作为“蚁型”物企的润华服务最终能够成功叩开港交所大门，并顺利挂牌交易，地方政府真金白银的支持或是重要的原因。
据乐居财经《物业K线》统计，截至目前，“A+H”股资本市场上，通过IPO上市的物企一共有52家（包括已经退市的蓝光嘉宝服务），其中有超过20家在上市前获得战略投资或基石投资，涉及数十位投资者。不过，为民营物企投票的却基本都是机构、独立投资人或私企。
可以说，截至目前，润华服务是极少在IPO阶段就获“红色资本”支持的上市物企。
“染红”拦路虎
地产行业变革之下，曾经以高危杠杆起跳的民营房企们陷入险境，行业下游的诸多物企、家居等也随之出现了不同程度的裂痕。而“染红”，似乎正在成为它们上岸的最好方式之一。
不过，对比民营房企本身及家居企业，因为与关联房企之间存在错综复杂的关连交易“暗雷”，国资对接盘民营物企的态度或更为谨慎。
事实上，在奥园健康于去年12月公开招募国资买家之前，2022年8月1日，恒大物业新任主席段胜利首次召集公司中高层开会，就曾透露过公司将引入国企的消息。
这不是恒大物业首次流出洽谈国资股东的消息。
早在“被违规占用资金”丑闻爆出之前，2021年8月，就有媒体传出，多家实力超强的国资和民企，正与恒大就恒大汽车和恒大物业入股事宜进行深入洽谈。彼时，外界猜测，中国平安，广、深国资委，万、保、碧可能成为恒大物业的合作对象。
但到目前为止，与奥园健康一样，“缺考”的业绩报至今不见交卷、股份买卖还在持续停牌，恒大物业的买家是哪方国企也迟迟未有定锤。
“被关联房企违规占用资金的历史遗留问题，或是这两家物企引入国资股东的最大障碍。”有业内分析人士表示，尽管奥园健康和恒大物业均已各自出具了相关调查结果，但国资入场的先决条件应该还需要它们各自进一步加大内部风险评估和管理体系的建设。
1月13日，奥园健康刊出了内部控制评估的主要结果公告，强调已纠正内部控制顾问发现的所有内部控制缺陷，且已建立充足企业管治制度。
相比而言，恒大物业引战国资的进度就要慢很多了。此前，恒大物业曾表示，中国恒大集团与其商讨偿还134亿质押所涉及款项的方案，主要透过转让资产以抵销相关款项。但对于偿还方案的具体落实情况，目前还没有进一步公告。
国资救市OR抄底
有人“染红”上岸，也有人还在“雪中候炭”，是民营房企的处境。而另一方面，对下场收购入股民营物企的央、国企们，这算是一场救市还是抄底？
以禹洲物业、中南服务和祥生物业为研究样本来看，华润万象生活对它们各自100%股权开出的价格分别约为10.58亿元、24.85亿元，以及10.37亿元，根据各自盈利情况计算的收购溢价分别约为13.94倍、14.12倍，以及9.90倍
而据乐居财经《物业K线》统计，2022年，上市物企通过公告和中期报告披露了交易金额的收并购，共有38笔，涉及总金额约123.15亿元。其中，为物业服务标的、并能计算收购PE的交易共有16宗，而均值为12.54倍。
对比来看，华润万象生活收购禹洲物业和中南服务的收购PE高于均值，祥生物业的收购溢价相对较低，但与均值的相差也并不算大。
去年初，已经通过港交所聆讯的中梁百悦智佳也被卖了，接盘方为碧桂园服务。虽然公告的总代价为不高于31.29亿元，但具体来看，这当中有一半左右是预备买未来新增项目的：
在管项目对价不超过约7.48亿元；在管非业主增值业务对价不超过0.45亿元；在途项目对价不超过7.2亿元；目标集团于2021年12月31日剩余净资产对价不超过约0.45万元；以及未来新增项目(若有)对价不超过约15.71亿元。
按照公告披露，中梁百悦智佳2021年度未经审核的净利润1.35亿元。剔除“未来”部分的支票计算，此笔交易的收购PE约为12.31倍，在均值水平之下。
据此来看，华润万象生活收购三家民营物企开出的价格算得上相对公允，因此也不能被定义为“抄底”行动。
市场寒气未散，部分民营房企承压，少部分未涉险的“民营优等生”也不免提心吊胆。同期，由于在资金端拥有更强的抗风险能力，央、国企化身救火英雄，频频染红民营企业。
不过，对上市物企而言，“染红”也不是唯一脱困之路。其中，建业新生活与金科服务就已经提供了参考思路。
胡葆森为建业地产引入河南省国资委，但并没有把建业新生活也打包卖出去。而地产获救，一定程度上也带动了物业上岸。去年11月以来，建业新生活股价区间涨幅达48.65%。
而金科服务易主博裕资本后，在保留上市地位的同时，控股权“脱钩”金科股份，也实现了独立性提升。